유튜브 | 부동산 지인 사용법 - 김영학 [4-5부]
4부 - 시장강도와 사분면(+유용한 기능)
4분면을 통해 지역의 움직임을 알 수 있다
가격/ 시장강도 - 사분면을 보면 그 지역의 대장 지역 파악 가능
원의 왼쪽은 매매가. 원의 오른쪽은 전세가를 나타낸다
*경남이 한창 상승하던때 2020.01 데이터 보면 창원시 성산구가 가격오르는 힘이 가장 세다는 것을 알 수 있다(선두주자)
당시 창원시 성산구 다음으로 전세가 높은 지역 김해시 = 전세가가 매매가를 밀어올릴 수 있음을 알아두자(전세/매매 갭 줄면서 매매의 상승 징조)
2021.02 데이터 : 성산구 뒤로 의창구가 따라옴
2021.07 데이터 : 대장으로 가던 지역들 (의창구) 빠지고 진해구, 김해시, 양산시와 같은 후발주자가 따라왔음
2021.12 : 합포구, 성산구가 다시 선두주자로 올라왔음 (다시 대장의 시장강도가 높아졌으니 후발주자가 따라오는 순환이 반복될 수 있음)
[빅데이터 지도 활용법- 실거주자들도 알아두면 좋은 기능]
ex)대전 서구(2021.06.11 - 2021.12.11 기준)
필터-> 학교, 아파트, 학원 설정
아파트 클릭 시 배정되는 초등학교 표시됨 + 초등학교 클릭 시 노란면적을 통해 "학구도" 알 수 있음
*학교 수준에 따라 아파트 가격 달라질 수 있으므로 학구도 보고 아파트 고르는 것도 중요
학원 필터 추가시, 블럭당 학원의 개수 및 종류, 학원 교습료 보여줌 (어느 아파트 앞 학원가 몰려있는지 알 수 있음)
좌측에 있는 축적 고정 버튼 통해 입체적으로 학원가 분포도 볼 수 있는 기능 활용
남이 좋다고 해도 자신이 알고 확신이 있어야 실행할 수 있다.
또한, 투자할 곳은 어디든 있고, 찾아야 한다.
5부 - 반드시 오르는 지역 아파트 찾는 방법
5부에서는 앞선 1~4부까지의 배운 것을 토대로 강원도 원주를 분석하는 것을 중점적으로 다룬다.
- 과거를 봐야 결과를 알 수 있음
- 지인프리미엄 기능 - 미분양의 증감 체크
[미분양 증감]
2019.12 전국 미분양 증가 TOP 10 에 1. 경남 창원 2. 경남 거제 3. 강원 원주시
2020.01 전국 미분양 증가 TOP 10 다른 지역들은 순위 비슷한데 반해, 강원 원주시 순위 9위로 밀려남 (즉, 3등에서 9위로 밀려나면서 미분양의 급감을 알 수 있음)
2020.02 2개월만에 미분양 78.22% 소진상태
[시계열 판별]
지인 시계열에서 시장강도가 조금씩 올라오는 느낌을 볼 수 있음
원주시, 강릉시 -> 당시 강원도 내 시장강도를 견인함
원주 - 매매시장강도 - 구간에서 + 구간으로 진입
원주시 전세시장강도 61로 가장 높음
[살펴봐야하는 지표]
1. 시세/시장강도 : 매매/전세 시장강도 반등
2. 거래량 : 회복하는 듯하지만 3월이후 하락 추세
3. 수요/입주 : 2018-19 입주 예정, 20년 이후 입주 감소
4. 미분양 : 2019년 이후 미분양 감소
-> 4개 지표중 하나가 애매하다면 다른 지표와 상황 같이 고려해야함
[보조지표 1 - 인구수 및 세대수]
- 강원도에서 원주 인구수 가장 많음
- 원주시 내 인구 증가 + 세대수 증가
[보조지표 2 - 평형당 매매/전세가 비교]
- 상세가격(구축/신축별) 가격 추이
- 5년 미만 : 매매시장 강도 가장 높음
- 5~10년 미만 : 전세시장강도 하락폭 가장 컸으나, 현재 전세시장강도 높음
[보조지표 3 - 4분면 시장강도/가격]
- 2020.04 원주의 대장동은 반곡동(원주혁신도시) 2등 : 무실동(원주도심) 3등 : 지정면(원주기업도시)
- 시장 강도 보니 반곡동이 움직이는 걸 알 수 있음 -> 상승의 초입
[그 외 지표]
국민연금 가입자 수, 지역별 소득 지표
직장(반곡동 일자리 모여있음),들어올 일자리 많음
4월 거래량 많은 아파트 살피기
팔고 싶은 시기는 내가 다른거 사고 싶은게 있을 때.
계획에 맞게끔 매수/매도 결정을 해야하며 "욕심버리는 마인드" 가 중요
후기
부동산 공부를 하게 되면서, "부동산지인"이라는 툴에 대해서 알게 되었는데, 유튜브를 보면서 이 툴을 어떻게 잘 사용할 수 있을지 배우게 되었다. 데이터를 사용하는 방법, 그 데이터가 가리키는 정보가 무엇인지 확실히 알아야 한다는 것도 더욱이 깨달았다. 앞으로 지역분석을 할 때 더욱 유용하게 사용할 수 있을 것 같다.